В конце 2023 года объем выданных ипотечных кредитов на строящееся жилье в России впервые заметно превысил объем кредитов, которые россияне получили на покупку готового жилья, подсчитали эксперты «Метриум» на основе данных ЦБ РФ. Разница составила 85 млрд рублей – это максимум за всю историю рынка ипотеки. Такая тенденция прослеживается в 60 регионах страны.
В декабре 2023 года российские банки выдали россиянам – участникам долевого строительства 435 млрд рублей, тогда как покупателям готового жилья (вторичных квартир и введенных в эксплуатацию новостроек) – 350 млрд рублей. По подсчетам экспертов «Метриум», объем кредитования рынка строящегося жилья превысил аналогичный показатель для рынка готового жилья на 85 млрд рублей – это максимум за всю историю наблюдений. В ноябре 2023 года банки также выдали дольщикам больше ипотеки, чем покупателям готового жилья (374 млрд против 352 млрд рублей).
Традиционно россияне больше занимают средств на покупку готового, а не строящегося жилья. Это связано с тем, что вторичный рынок квартир больше по предложению, чем рынок квартир в проектах застройщиков. Однако в конце 2023 года многолетний тренд переломился – в ноябре россияне заняли на покупку строящихся квартир на 6% больше средств, а в декабре – на 24%.
В январе 2024 года банки выдали 143 млрд рублей покупателям готового жилья, тогда как дольщики заняли 129 млрд рублей. Таким образом, выдача ипотеки на готовое жилье вновь превысила кредитование дольщиков (на 11%). Однако, аналитики «Метриум» отмечают: январь не показательный месяц с точки зрения трендов рынка, так как спрос на жилье и ипотеку в этот период радикально сокращается. В частности, общий объем январской ипотеки 2024 года упал на 65% по сравнению с декабрем 2023.
«В 2019-2023 гг. в России введено 462 млн кв. м жилья, причем темпы строительства росли ежегодно, – отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). – Естественно, в стране сформировался огромный «новый фонд» недвижимости. На первичном рынке РФ сейчас представлено 2,157 млн квартир, абсолютное большинство которых (2,081 млн) реализуется с использованием эскроу-счетов. Поэтому не удивительно, что клиенты все чаще оформляют ипотеку именно в новостройках. К тому же, на вторичное жилье не распространяются госпрограммы и гибкие маркетинговые инструменты от девелоперов. Тем не менее, спрос на «старый фонд» восстановится после снижения ключевой ставки. Это скажется благоприятно и на рынке новостроек, ведь многие покупатели приобретают современные квартиры на средства от продажи имеющегося жилья».
>До 2023 года превышение кредитования дольщиков над кредитованием покупателей готовых квартир фиксировалось только в месяцы после начала СВО (апрель-июнь 2022 года). Тогда в апреле россияне заняли на покупку строящегося жилья 90 млрд рублей против 72 млрд на рынке готового жилья, в мае – 87 млрд против 53 млрд, в июне – 134 млрд против 119 млрд.
Однако эти показатели нельзя считать репрезентативными, так как в те месяцы уровень кредитования (с марта 2022 по апрель 2022) упал на 66%. Иными словами, объем кредитования строящегося жилья тогда не достиг рекордных значений, а только упал не так сильно, как на готовое. Таким образом, в нормальных масштабах рынка превышение кредитования дольщиков над клиентами рынка готового жилья в конце 2023 года в России произошло впервые.
«Снижение ипотечного спроса на вторичные квартиры заставит собственников отложить его продажу и планы по покупке новых квартир, – прогнозирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». – Владельцы жилья будут охотнее выставлять его на арендном рынке, так как ставки жилищного найма в условиях дорогой ипотеки будут повышаться. На рынке новостроек вырастет спрос. Возможно, как раз ту часть покупателей, которые отложат покупку нового жилья из-за завершения льготной ипотеки, заменят клиенты со вторичного рынка, которые переориентируются на рынок новостроек. В любом случае, спрос на новостройки будет поддержан. Это значит, что цены на первичном рынке останутся высокими (с тенденцией к росту на 5-10% в год)».
В 60 регионах в декабре 2023 года объем кредитования дольщиков превысил объем кредитования покупателей готового жилья. Для сравнения: в декабре 2022 года таких регионов было только 14. Среди лидирующих по объему ипотечного кредитования субъектов РФ заметнее всего активность дольщиков была в Свердловской области, где объем выданных им кредитов превысил аналогичный показатель для покупателей готового жилья на 84%; далее следует Москва, где такое же превышение составило 76%, Краснодарский край – 65%, Санкт-Петербург – 45%, Новосибирская область – 42%, Тюменская область – 33%, Московская область – 27%, Башкортостан – 14%. Дольщики получили меньше средств в кредит, чем покупатели готового жилья среди лидирующих регионов, только в Татарстане – на 16% и в Челябинской области – на 18%.
«Прирост спроса в нашем проекте за счет покупателей, пришедших со вторичного рынка, мы оцениваем примерно в 26%, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Скорее всего, мы наблюдаем только начало процесса перехода не состоявшихся покупателей квартир в старом жилом фонде на рынок новостроек. Прежде всего, они будут искать квартиры в готовых новостройках от застройщиков. Мы рекомендуем таким покупателям рассматривать проекты, в которых уже есть как готовые, так и строящиеся корпуса. Так можно оценить качество строительства, надежность застройщика и получить доступ к самой широкой линейке предложения».
По итогам 2023 года российские банки выдали 7,8 трлн рублей ипотечных кредитов. Из них 3,4 трлн пришлись на кредиты для дольщиков (44%). Такая же доля средств была направлена банками покупателям строящегося жилья и в 2022 году (2,1 трлн рублей или 44% от общего объема). В 2021 году дольщикам выдали 1,9 трлн рублей (33%), в 2020 – 1,5 трлн рублей (34%), в 2019 – 924 млрд (31%).
«Как мы и прогнозировали, из-за роста ставок по ипотеке для покупателей вторичного жилья, россияне массово предпочитают вкладываться в долевое строительство, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Это важная веха в развитии рынка недвижимости. Если до конца 2024 года сохранятся сверхвысокие ставки по ипотеке для вторичного жилья, а программа семейной ипотеки будет набирать популярность, то, вполне возможно, что по итогам всего 2024 года банки впервые в истории выдадут больше кредитов на покупку строящегося, а не вторичного или готового жилья. Это будет означать, что основная масса частных инвестиций на рынке жилья пойдет в сектор новостроек, а не в старый жилой фонд. Скорее всего, такая тенденция поддержит рост цен на жилье от застройщиков в 2024 году».